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秋意初至，但北京城市民宿已提前步入“寒冬”。

自去年12月北京出臺城市民宿最嚴監管政策，8個月后，北京城市民宿被整體“動真刀”，不滿足條件的房源都被下架。而要再次上架，要拿到“六證”，而這基本不可能實現，或在短期內只有極少數房源能實現。

環球影城即將開業，明年冬奧會，這對北京城市民宿來說是不容錯過的賺錢好機會，但反而恰可能由此帶來了這次的嚴厲舉措，背后的流動人口管理考驗，是一個主因。

這也意味著，北京城市民宿將可能進入較長期的政策嚴厲期，監管部門、民宿平臺、民宿運營者、住戶、小區居民等，這些串聯在城市民宿的利益主體，是否可能找到一個彼此都還認可的平衡點？

從長遠看，包括不限于北京城市民宿要逐漸走出灰色地帶，必然需要陣痛，要痛多久？

另一面，鄉村民宿在北京市的高層級文件中被鼓勵發展。鄉村民宿在官方話語、政策體系中權重提升，形象“高光”。

這些情形，也是除北京外，其他省市城市與鄉村民宿的共同縮影。城市民宿、鄉村民宿，曾都處于“灰色地帶”，但當前，命運的分叉已更為明顯，背后因素是什么？

北京城市民宿監管動真格

去年12月24日，是北京城市民宿的一個分水嶺，最嚴監管政策落地。

彼時，北京市住建委、北京市文旅局等部門正式印發《關于規范管理短租住房的通知》，并提出自今年2月1日起正式實施。

梳理這一通知，有幾個核心內容，包括不限于：

1、首都功能核心區禁止經營短租房；（意味著城市民宿劃定了一個“禁忌區”）

2、符合本小區管理規約，無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本樓棟內其他業主的書面同意；

3、取得出租住房業主的書面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、衛生等安全條件；

5、書面告知所在小區物業服務企業，無物業服務企業的書面告知社區居委會；

6、經營者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書；

7、短租住房經營者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息，即時通過規定的信息系統申報登記信息。（注意兩個詞：當面核對、即時通過）

可見，以上條條都是不低門檻，層層加碼，其中第2、第6和第7條，都是比較難以達成的條件。

第2條，“取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本樓棟內其他業主的書面同意”。

城市民宿的一個主要問題就是城市民宿住戶與小區業主之間的矛盾糾紛，要解決尚未有良策，至少說小區業主難有實質利益分成，但卻可能遭受一些大小不一的困擾或麻煩，要同意運營城市民宿，難。如果按此規定執行，意味著已存在的城市民宿可能要大量退出下架，新的城市民宿也很難進入不少小區。而考慮到可能存在的矛盾問題，業主委員會或物業管理委員會，對同意城市民宿進入小區運營，也會有不小的顧慮。

城市民宿主要客群是外地游客，如果再考慮到疫情防控的需要，更增加了城市民宿進小區的難度。

第6條，“經營者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書”。這個要實現倒不算難，問題是有多少經營者愿意簽、主動簽。雖然就算不簽，該負的責任還得負，但一簽，責任劃分更明確，經營者在民宿運營方面，自然要考慮更多投入來保證。

第7條，“短租住房經營者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息”，這主要是考慮城市民宿住戶要實名入住，有考慮安全和流動人員管理的成分。但相比刷臉入住或電子鎖密碼入住，偏非人工的自動化運營（也縮減人工成本），新的規定意味著民宿要投入更多人力，這對成本控制來說帶來大麻煩。

曾有城市民宿運營者對執惠透露， 城市民宿房源比較分散、碎片化，管理成本是個問題，尤其人力成本性價比不夠高。一旦抬高人力投入，房源越多，人力及運營成本越高，盈利更難。

如果弱化不了對“二房東”模式的依賴，城市民宿要在新政下增強盈利能力，更難。

按公開報道提到的信息，北京的城市民宿要再上線，需提供“六證”：房屋權屬證明；業主身份證明；經營者身份證明；出租住房業主同意房屋用于短租經營的書面材料；所在小區管理規約或業主委員會、物業管理委員會、本棟樓內其他業主書面同意的材料；經營者與房屋所在地派出所簽訂的治安責任保證書面材料。

最難辦的證件，還是“業主委員會、物業管理委員會、本棟樓內其他業主書面同意的材料”。

未來北京城市民宿何處去？從兩個方面來看：

一，從去年12月上述通知下發，到今年2月實施，再到這次下架通知下發前，北京城市民宿市場其實還算平靜，可以說新政策的執行可能并沒有很嚴格，城市民宿還在偏“灰色地帶”繼續生存和發展，但這次下架及新上架規定，可算動了真格，最嚴監管算是真正落了地，為何？

環球影城即將正式開業，明年冬奧會也逐漸日近，北京的外來游客會迅速增加，北京城市民宿迎來兩次不錯的賺錢機會，但這也恰是流動人口管理的不小考驗期，反而導致對城市民宿的監管走嚴，減少管理“灰色地帶”的存在，不合規民宿房源直接下架，看似“一刀切”，但傳遞出的官方管理邏輯已有顯現。

這或也意味著，從現在開始到明年冬奧會舉辦后一段時間里，北京城市民宿的監管政策難有松動，上述“六證”要求會一直存在，其苦日子短時間難去。

二、城市民宿的市場需求一直在，還會繼續走高，必然也還有人堅守不離場，包括民宿平臺的生意也還要繼續做，在政策強壓下，或者保持一定的“靜默期”，等大型涉文旅活動熱度過去，政策執行嚴格期緩和，再尋求房源上線，包括打一些“游擊戰”，但考慮到環球影城的運營，政策的緩和概率不大；

或者平臺方、較大體量房源運營方更多介入，推動與城市民宿運營相關利益方、監管方的協調，在房源合規、利益機制、監管機制等方面找到一些平衡點，借著強監管契機，推動北京城市民宿逐漸走出“灰色地帶”，但短時間內的可能性較小，在大體量房源面前，平臺方如果從前端介入，對它們而言做重了。

所以，北京城市民宿在未來一年乃至更長時間，預計政策環境都不夠樂觀。

鄉村民宿走熱的舊煩惱

鄉村民宿是另一種境況。

今年8月，《北京市“十四五”時期鄉村振興戰略實施規劃》（簡稱《規劃》）印發，其中指出，推出一批鄉村精品民宿，打造一批鄉村民宿特色鄉鎮，實現全市鄉村民宿從規模到質量的全面提升。

與此相關的是，《規劃》提出，到2025年，休閑農業和鄉村旅游年接待達到4000萬人次，經營收入達到50億元。同時，到2025年，鄉村振興取得重要階段性成果，制度框架和政策體系基本健全，城鄉融合發展取得突破性進展。

鄉村振興戰略要求可算是目前鄉村民宿發展的最大推手，加上疫情影響下，城市周邊游推高了原本即在往上走的鄉村休閑度假需求，鄉村民宿的市場環境也更好。

而鄉村民宿的集中發展區域會先偏向大城市近郊，比如北京。大城市的人口體量及消費溢出效應，還有相對較好的交通基礎設施，使得近郊成為城市休閑娛樂度假消費的聚集地之一。隨著城市消費升級等要素變化，城市居民消費會在兩個方面有更突出表現：一是鄉村休閑度假；二是城市本地比如商圈的主題娛樂休閑，城市更新推進，文商旅項目增加，主題娛樂業態的多樣化等，都是表現。

鄉村民宿的市場權重提升，可承接的更大市場價值，也是其在政府話語體系里的被肯定度及官方體制里的權重被提升的重要影響因素，這是帶給其成長空間或可能性的新要素。

今年4月15日，國務院印發文件提出“鼓勵各地區適當放寬旅游民宿市場準入，推進實施旅游民宿行業標準”。

這里的“旅游民宿”，可以基本理解為鄉村民宿范疇，國務院發文有推動弱化或消除其發展隱性壁壘的考慮，比如準入要求或門檻適度降低，鼓勵發展。這對于也曾長期處于較灰色地帶的鄉村民宿來說，給了比較利好的政策定調。

關聯到去年11月，《鄉村民宿服務質量規范》國家標準正式發布實施，這算是填補了我國鄉村民宿服務和管理標準的空白，且也是給了鄉村民宿逐漸發展為一個新型細分行業的兆頭或名分。

接下來，鄉村民宿的行業規范程度會進一步加深，逐漸走到政策的光亮地帶。同時在一線城市、強二線城市以及突出的旅游目的地等區域發展相對較快。

但相比下，鄉村民宿的煩惱比之城市民宿，其實也不算小。橫亙在城市民宿面前的，主要還是政策，運營要具備的核心要素不算復雜，運營模式也相對簡單，而鄉村民宿涉及的產品業態更復雜，運營能力要求更高，商業模型或商業模式的探索，需要更長時間，尤其土地問題，是這些問題的核心關聯因素，長期以來的“老大難”，目前還未有實質突破，縱然有不少國家級、省市級的政策鼓勵推進這一問題盡快解決，但也多是停留在“鼓勵”層面，還沒有較有效的配套政策或機制。畢竟，農村土地的根本要素屬性很強，牽一發動全身。

最近消息，農業農村部在關于政協第十三屆全國委員會第四次會議第1218號（農業水利類157號）提案答復中指出，下一步，將會同有關部門，結合發展鄉村旅游、返鄉下鄉創業創新等，鼓勵農民和農村集體經濟組織依法依規利用閑置宅基地和閑置住宅，發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、民俗展覽、創意辦公、康養服務、電子商務等新產業、新業態。

這又是一個利好消息，從長遠來看，圍繞農村土地的新機制會逐步探索建立，鄉村民宿的發展桎梏會有緩解，但還需不短的時間。

鄉村民宿的前景空間打開，還要等待，一同城市民宿。

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