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在高熱、剎車及清理整頓后，新一輪特色小鎮和特色小城鎮建設，再被套上新新“緊箍咒”。

9月30日，國家發改委、商務部、文化和旅游部等十部門發布了《關于印發全國特色小鎮規范健康發展導則的通知》。這一《導則》指出，特色小鎮應聚焦產業細分門類，做強做精特色產業集群，特色產業投資占總投資比例原則上不低于60%，培育競爭優勢強的領航企業，文化旅游類的特色小鎮接待旅游的人數原則上每年不少于50萬人次。這個《導則》強調除了原有的傳統民居外，特色小鎮建設用地中，住宅用地的占比原則上不超過30%，鼓勵控制在25%以下。

結合去年9月國家對房地產企業融資監管的規定，要求控制房地產企業有息債務增長，并設置了三道紅線和房地產企業的四檔分類。我們簡單回顧一下，它們分別是：

紅線1：剔除預收款的資產負債率不得大于70%

紅線2：凈負債率不得大于100%

紅線3：現金短債比不小于1

根據這三道紅線，把房企分為了紅、橙、黃、綠四檔。紅色檔是如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；橙色檔，如果碰到兩條線，負債年增長率不得超過5%；黃色檔是碰到一條線，負債年增長的速度不得超過10%；綠色檔是三條紅線都沒有碰到，負債的年增速不得超過15%。

在這個背景下，我們可以看到“文旅+地產”的模式，基本上“壽終正寢”。過去很多年，中國文旅產業的一部分企業是以地產的模式在做文旅，基本模式基本包括了“地產+五星酒店”、“地產+主題公園”、“地產+度假村”、“地產+文旅融合體”、“地產+特色小鎮”，基本模式換湯不換藥，基本是以地產的快進快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求，基本上跟文旅的長周期、慢收益，綜合效益的平均，長效收益的規律很難兼容。

最近北京環球影城的開業，從一個側面也給文旅產業上了一堂課，真正的文旅項目還是要回歸到核心產品的打造，逐漸完善運營系統，以游客的滿意度為核心的服務體系，以及持續不斷優化的產品體系及運營價值的不斷釋放，帶動周邊區域的經濟發展的溢出效應，以及收益平衡的模式也需要精心的設計。與區域經濟主體要達成價值的平衡，也需要新的模式和基于長遠共贏機制的設計。

文旅的新時代即將到來，十部門聯合去糾偏特色小鎮也是一個非常強烈的信號，讓我們拭目以待。

特色小鎮建設一度走熱

這不只是特色小鎮的新信號，也是文旅地產模式的新信號。

特色小鎮推動發展的重要背景是，通過培育特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居的特色小鎮，探索小鎮建設健康發展之路，促進經濟轉型升級，推動新型城鎮化和新農村建設。

經濟轉型升級、新型城鎮化、新農村，是特色小鎮發展目標的“三角”，產業、區域發展，城鎮化推進，三農發展等，特色小鎮某方面被賦予了新載體或新入口角色。

這些考量或規劃，在當前其實也依然是發展重點。

初期，特色小鎮發展被鼓勵，走向火熱，但較快就走向被抑制、整治：

2016年7月，住建部、發改委、財政部發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設，不斷提高建設水平和發展質量；

2016年8月，住建部發布《關于做好2016年特色小鎮推薦工作的通知》；

2016年10月，國家發改委發布《關于加快美麗特色?。ǔ牵╂偨ㄔO的指導意見》；之后，住建部、農行、國開行先后發布《關于推進政策性金融支持小城鎮建設的通知》和《關于推進開發性金融支持小城鎮建設的通知》；

同期，住建部公布第一批127個國家級特色小鎮名單；

2017年2月，住建部、國開行發布《關于開發性金融支持特色小（城）鎮建設促進脫貧攻堅的意見》；2017年3月，住建部、發改委、財政部發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》；

2017年8月，住建部公布第二批276個國家級特色小鎮名單，共403個國家級特色小鎮產生。

特色小鎮的建設，呼應了地方推動新型城鎮化的訴求，也順應了國內不少房企的轉型的考慮，房企成為特色小鎮投建的主力軍之一，很快，國家級+各地方創建的省級特色小鎮，特色小鎮數量超過2000個。

據公開信息，在不少省市曾公開的未來投資計劃中，特色小鎮是其中重要內容之一，比如河北預計將投資2000億元，到2022年建設100個特色小鎮；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個特色小鎮；安徽預計到2021年，要培育和規劃建設80個左右省級特色小鎮等。

“好日子”沒有持續多久

但特色小鎮的命運分叉也開始連續出現：

首先是對一哄而上的無序發展提出“規范推進”。2017年12月，國家發改委、國土部、環保部、住建部四部委聯合印發《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》。

2018年3月前后，國家發改委印發《國家發展改革委關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》中表示：對已公布的兩批403個全國特色小城鎮、96個全國運動休閑特色小鎮，開展定期測評和優勝劣汰。特色小鎮的日子不再“安穩”，不再旱澇無虞。

更重磅的文件出現在2018年8月30日，國家發改委發布《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》（發改辦規劃〔2018〕1041號）（簡稱“1041號文”），明確未來特色小鎮建設發展方向，提出逐年淘汰三類特色小鎮：

住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮，政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設的風險小鎮，以及特色不鮮明、產鎮不融合、破壞生態環境的問題小鎮。

可以說，“1041號文”算是特色小鎮投建的一個“分水嶺”，使得特色小鎮的發展告別了命名制，走向了創建達標制，設立了標準化的指導發展體系，從“多而廣”向“小而精”發展。

其明確了特色小鎮非建制鎮非產業園區，明確了特色小鎮的利用國土空間和建設用地大小，也明確了特色小城鎮為建制鎮，明確了各自的定位與條件，這是自2016年開始探索特色小鎮以來最明晰的界定。

這對被詬病的房地產化現象形成了更多規制。

為規避特色小鎮房地產傾向，“1041號文”還提出，優化供地用地模式，合理安排建設用地指標，依法依規組織配置農業用地和生態用地，鼓勵點狀供地、混合供地和建設復合利用。

有公開數據顯示，截至2018年末，全國淘汰整改了419個“問題小鎮”。

在“1041號文”中，一個重要指向是“產業”表述或定調突出。其提出，特色小鎮的指標類型排列中，先后分別是“宜業”“宜居”和“宜游”。特色小城鎮數據指標類型中，先后分別是“經濟發展”、“公共服務”和“綠色生態”。這些相比前述“休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居”的排位順序，已然迥異，曾經一度的特色小鎮幾乎等同特色文旅小鎮的對位，也被直接打破。

宜業、經濟發展的前置，表明了產業依然是特色小鎮（小城鎮）的主導，是評估的核心指標。

當然，文旅特色小鎮依然還有不小的發展空間，上述《導則》中提到，“擁有相應資源稟賦地區可著重發展商貿流通、文化旅游、體育運動及三產融合類特色小鎮”。但是，“文化旅游類的特色小鎮接待旅游的人數原則上每年不少于50萬人次”，這又像一道“緊箍咒”，畢竟，年游客量50萬人次，門檻不低，對文旅業態規模、創新性及其運營能力，還有文旅實質用地規模等，都提出了較高要求。

《導則》提出“房住不炒底線”，在當前環境下，這一句的含義，對特色小鎮投建運營背后的目的地政府、企業等主體來說，已經明然。

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