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2022年以來，多家房地產開放商因現金流短缺發生債務違約，暴雷事件一件接一件，四次赴港上市而未果的奧園文旅、遭受疫情和暴雨雙重打擊的河南建業、還不起超10億美元本金與利息的世茂集團、無法償還債務被多次下調評級，最后不得已賣身國企的佳兆業等等。

暴雷事件未平，“斷貸”浪潮又起。

7月初，多個城市的樓盤爛尾，遲遲不復工，樓盤延期交付，鄭州、湖南、湖北、四川、重慶等地的業主，不顧個人征信記錄，公開宣布“停貸”，多家銀行股價出現下跌，遭受重大損失。據不完全統計數據，截至7月15日，停貸事件涉及全國超250個爛尾樓。

“停貸”事件事關銀行壞賬率，還可能對銀行系統帶來一定的風險，但始作俑者是房地產開發商，后者利用銀行的貸款不斷地開發項目，最終因資金鏈斷裂導致項目停工。一旦房地產開發商面臨現金流壓力，導致資金鏈斷裂，不僅面臨生死抉擇，還會引起一系列的連鎖反應。

作為國內知名的文旅產業小鎮運營商，偉光匯通過去20多年來，通過開發建設、運營管理、資本賦能三輪驅動，在全國開發運營了將近20個文旅小鎮。在挖掘和活化在地文化的同時，也以極低的價格從當地政府手中購得大量的土地，靠地產銷售與小鎮店鋪招商獲取利潤，然后開發運營文旅小鎮。

從本質上講，偉光匯通也是真地產、假文旅模式的代表。在當前地產暴雷頻發，文旅地產模式難以為繼，銀行“停貸”風波未平的情況下，加上兩大央企合伙伙伴退出股權，地產與商鋪銷售糾紛頻發，內焦外困的偉光匯通模式還能走多遠呢？ 

偉光匯通三大運營痛點

偉光匯通成立于1996年，目前在云南、湖北、河南、廣西等城市運營近20個文旅小鎮，加上在建和已簽約超過50個項目。這些項目一般占地面積超1000畝，大多位于三四線城市，主要走低價拿地銷售房產與小鎮商鋪的模式。其對外宣傳的亮點是，文旅小鎮的客流、就業人數以及項目帶動全產業鏈的投資額。

最早的云南楚雄彝人古鎮2006年開業，其后又開發運營了灤州古城、田州古城、駐馬店皇家驛站、漯河漯灣古鎮、云南楚雄彝風濕地文旅小鎮、云南文山七都古鎮等項目。 

偉光匯通文旅小鎮的開發邏輯是，通過挖掘在地文化，將項目所在地的特色文化轉化或活化成一系列的旅游產品、文化產品和文化活動，打造沉浸式的消費目的地，滿足本地老百姓的消費升級。每個小鎮不收門票，強調體驗性、娛樂性與互動性，借助各地多元的傳統文化營造一種抽離感與穿越感，為游客提供與平時生活完全不同的全新場景與空間。

偉光匯通強調自己從規劃設計、投資開發到持續運營管理的全產業鏈服務體系，與4000多家商家形成戰略聯盟，打造持續造血，長期盈利的合作平臺模式。此外，公司還開始走輕資產模式，對外輸出品牌，不再參與投資，主要負責項目運營管理。安徽潁上管仲老街是第一個輕資產項目，湖南長沙的洋湖水街等文旅小鎮也是這種模式。

安徽潁上管仲老街

圖片來源：偉光匯通公眾號

不過，偉光匯通一直在強調自己強大的運營管理能力，尤其是其盤活小鎮，長期持續運營并獲得盈利的能力。但縱觀偉光匯通文旅小鎮運營模式，其倡導的“增量運營邏輯”帶來的流量只是個數字，并沒有轉化成高收入；核心的低價拿地模式受到各種因素限制，房地產暴雷事件帶來的銀行貸款收緊致使現金流壓力增大。一句話，偉光匯通在運營管理方面的優勢與能力并沒有自己宣傳的那么強。

經不起推敲的“流量”優勢

要盤活文旅小鎮，小鎮必須有人氣，吸引足夠的游客量成為衡量偉光匯通文旅小鎮項目成功的關鍵指標。

無論是做深度調研，分析本地市場與目標客群，了解他們的真實需求，還是盤活存量市場，尋求新的增量空間，開拓新的市場，都成為偉光匯通“增量運營邏輯”的一部分。

根據偉光匯通公布的消息，各個小鎮的游客量也成為項目的“亮點”。比如，彝人古鎮2019年游客接待游客達1480萬人次、灤州古城862.7萬人次、田州古城417萬次等等。

偉光匯通在官方宣傳中稱，“2019年公司運營的文旅小鎮接待游客總量超5860萬人次”，自稱高于同年華僑城的5200萬人次。流量最終看的是變現和轉化，體現在財務指標上比較直觀的反映就是企業的收入與利潤。很顯然，上述比較根本站不住腳。

首先，偉光匯通文旅小鎮不收門票，華僑城旗下的景區、酒店、演藝等都需要門票，一個沒有產生收入，另一個為公司創收，僅從游客量的高低比較沒有實際意義。

其次，偉光匯通文旅小鎮主要靠三四線城市周邊的客流，新增的客流還要靠旅行社等其他渠道引入，在流量獲取方面明顯存在很大的不確定性。華僑城旗下景區靠過山車及豐富的節假日、主題活動每年吸引大量的年卡會員，相對完善的會員體系帶來的流量優勢是偉光匯通無法比擬的。

最后，偉光匯通游客的消費能力遠低于華僑城。對任何景區或目的地來說，流量是基礎，但游客的消費意愿和消費能力更重要，尤其是后者。無論停留時間多長，即便有特色的內容業態，沒有強大的消費水平，偉光匯通也只能繼續走游客“高頻低消費”模式，將更多的精力放在房產銷售與店鋪招商上。考慮到二者項目的位置，即便偉光匯通文旅小鎮游客遠高于華僑城，收入方面也不可同日而語，甚至根本不具有可比性。

事實是，不是在一個地方挖掘了在地文化，打造出來旅游產品和文化產品，文旅小鎮或其中的商品或活動就成了IP。不是打造出來的項目或推出的產品就成了IP，形成真正的IP需要市場與消費者長時間的檢驗。檢驗的標準是，游客愿意付費，付費購買與IP相關的一切商品、紀念品及其他主題娛樂項目。迪士尼、環球影城旗下的全球知名IP無一不是十幾年，甚至幾十年品牌積累與沉淀的結果，對大多數自然景區、文化景點來說，文化挖掘呈現的最直觀價值，甚至唯一價值是門票收入，觀光游經濟依然有其價值，開放景區不是不想收門票，是壓根收不到，唯一的解釋就是醉翁之意不在酒。

圖片來源：偉光匯通公眾號

相比之下，偉光匯通聲稱打造的傳統文化IP其實都算不上是真正的IP，因為基本上沒有用戶和粉絲基礎，外地游客顯然不會為了一個假古城而過去游玩。

財報顯示，2021年，華僑城包括27家景區在內的文旅旅游產品共接待游客7797.9萬人次，為2020年182%的水平，恢復至2019年的150%；剔除2021年新增加項目，已恢復至2019年的96%，恢復情況遠超行業平均水平，收入更是高達433億元（當然，這里面也包括有旅游相關的房地產項目收入）。如果要再次對比，偉光匯通2021年最新的游客量及營收又有多少呢？

事實上，問題的核心不是在比較游客量的多寡，而是游客量背后的產品打造能力，運營管理體系，以及運營效率提升后的游客量轉化與變現能力。同樣在2019年，長隆集團游客量達3701.8萬人次，也低于偉光匯通，但其營收接近52億元，游客量同比增長接近10%，利潤增加大概率也不在話下，相比于偉光匯通這一年虧損數億元（后面會提到其財務狀況），前者的游客量帶來的收入明顯更有說服力。

低成本拿地難以為繼，假文旅模式“現形”

據公開資料，偉光匯通運營、在建和待建的文旅小鎮項目超過50個，據執惠不完全統計，18個已建成運營，其余處于在建和待建狀態。

執惠還發現，偉光匯通已開業的文旅小鎮項目占地面積大，其中首個開發的文旅小鎮項目彝人古鎮占地面積約1740畝，總面積高達3平方公里。灤州古城占地2000畝，田州古城占地1500畝，彝風濕地文旅小鎮占地超3萬畝，南中爨城占地約6000畝，駐馬店皇家驛站占地3359畝，零陵古城占地1480畝，遠高于華僑城旗下歡樂谷平均750畝左右的占地面積。

偉光匯通運營的文旅小鎮項目

問題是，每個文旅小鎮需要這么多這么大的土地和資金從哪兒來的？

事實上，偉光匯通的核心商業模式是用文旅小鎮的概念在低線城市去拿低價的土地，然后利用圈來的土地做房地產，尤其是2017年獲得國開金融戰略投資之后，公司拿地的速度更快，成本更低。據執惠了解，偉光匯通文旅小鎮項目拿到土地的價格大概是周邊土地價格的十分之一。

以偉光匯通在云南楚雄的彝人古鎮和彝風濕地文旅小鎮項目為例。

企查查數據顯示，從2002年至2011年，楚雄匯通古鎮文化旅游開發有限公司以約3.1億的總價，相繼拿下包括楚雄市石羊鎮集鎮、東瓜鎮車坪村委會、和楚雄開發區彝人古鎮北側在內共約72.29公頃（722900平方米）的土地，用于彝人古鎮項目開發，每平米價格不足430元。

企查查還顯示，從2017年7月到2018年11月，楚雄彝風小鎮旅游產業發展有限公司通過先后8次土拍，拿下楚雄開發區北片區共計23.53公頃（235300平方米）的其他商服用地/其他普通商品住房用地，總價約1.681億。以2018年11月8日拿下的楚雄市CK2018-10號其他普通商品住房用地為例，該地總面積6.5106公頃，成交價8138.25萬元，約定容積率上限1.5，折合樓面價約833元/平方米。

八次土拍拿下楚雄大片土地的楚雄彝風小鎮公司

另外，2018年10月，芒市新興偉光匯通文旅通過拍賣或掛牌方式在芒市獲得4宗土地，其中2宗土地為其他普通商品住房用地，土地成交均價都為592元每平方米。據《中國經營報》報道，2019年12月開盤售賣的傣族古鎮一期商鋪與住宅價格為每平米約9000元。每平米價格是拿地價格的14倍之多，從地產銷售中獲得的暴利可想而知。

透過現象看本質，偉光匯通依然在走真地產、假文旅這條老路。

隨著一線城市地產去化的力度加大，大城市的房子賣不動，很多都是有價無市，中小城市更賣不動，其中三四線城市的房價也基本不再上漲。偉光匯通所謂的挖掘在地文化開發的文旅小鎮，實際上是在當地造了一座城，造了一座假城，造了一座偽古城。 

近年來，國家從地產去化方面做了很多限制，政府提供銀行貸款及土地供給的政策收緊，并劃出房地產三條紅線。近年來，房地產開放商頻頻暴雷，恒大、新華聯、奧園、世茂、佳兆業、融創等等，地產行業出現大量的爛尾房。

從未來的趨勢看，在去地產化及城鎮化進程放緩的宏觀背景下，偉光匯通這種地產的低價拿地模式或將走到盡頭。公司未來不太可能拿到低息的貸款，也不可能圈到大規模的土地，缺少了最主要的資金和土地來源，偉光匯通的開發模式很難持續走下去。

各種合同糾紛纏身，現金流壓力陡增

最近兩年，一系列事件的發生表明偉光匯通正在失去資金來源背書的兩大央企的支持，出現現金流緊張，甚至資金鏈發生鍛煉的可能。更糟糕的是，偉光匯通還要應對旗下公司或高管被法院列為被執行人及上百件商品房銷售合同糾紛案件。

“問政湖南”上投訴偉光匯通永州地產銷售的購房者

新浪微博上控訴偉光匯通零陵古城項目的商戶

2020年2月，北京產權交易所發布公告，芒市新興偉光匯通文化旅游發展有限公司46%股權以底價1506.84萬元掛牌轉讓，股權轉讓方為第二大股東新興發展集團有限公司，后者為央企新興際華集團有限公司獨資子公司。

央企子公司新興發展集團掛牌轉讓46%股權

去年2月，據全國產權行業信息化綜合服務平臺發布消息，國開創新資本投資有限責任公司掛牌轉讓偉光匯通22%股權，轉讓底價約3.24億元。

去年9月，偉光匯通旅游產業發展有限公司出質河南皇家驛站文化旅游開發有限公1.98億元股份，占所持股份比例100%。質權人為甘肅銀行股份有限公司蘭州市城關支行。

企查查顯示，4月22日，云南匯通古鎮文化旅游開發集團有限公司被楚雄彝族自治州中級人民法院列為被執行人，執行標的12545395元。信息還顯示，云南匯通集團有50次歷史被執行人記錄，歷史被執行總金額為8638.5萬元。

云南匯通集團50次被執行8638.5萬元

自2021年2月起，因牽涉民間借貸糾紛、金融借款合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房預售合同糾紛等案件，云南匯通集團相繼8次被墊江縣人民法院、楚雄市人民法院和楚雄彝族自治州人民法院列為被執行人，被執行總金額達2525萬。

云南匯通集團因各種糾紛被執行2525萬元

央企的退出可能有不同的原因，但最后共同的結果是，他們未來不再為偉光匯通公開背書，助其獲得更多的土地或資金支持。

《中國經營報》曾報道，新興發展集團對于文旅小鎮項目開工僅一年多退出的原因是，“國資委要求所有投資項目回歸主業，其余情況目前暫不方便接受采訪。”但國開金融的退出，不排除遇到與新興發展集團同樣的問題，但國開行之所以急于抽身，也可能與偉光匯通慘淡的經營數據相關。

執惠獲得的一份關于偉光匯通的審計報告顯示，2019年偉光匯通的營業收入約6.08億元，凈利潤虧損2.79億元，資產總計52.37億元，負債55.17億元，所有者權益約為-2.8億。

截至2020年10月31日，其營業收入降至1.33億，凈利潤虧損擴大到3億，資產總計63.73億，負債總計68.9億，所有者權益已進一步降至-5.15億。

全國產權交易平臺披露的偉光匯通部分財務數據

對偉光匯通而言，經過20多的發展，文旅小鎮方面的經驗積累很多，但趟過的坑也不少，不管文旅小鎮項目開發和運營模式多么完美，以上財務數據最能說明運營的效果。近兩年，受疫情反復影響，全國多地文旅項目暫停施工或延遲開業，這期間的財務數據與2019年和2020年相比不太可能得到進一步的改善。

多個項目交叉進行，現金流壓力大，大規模拿錢圈地，然后拿地去銀行貸款，土地抵押貸款后獲得更多的貸款，靠拿到低于市場價格的土地，銷售周邊的地產及項目中的商鋪，打造所謂的文旅地產模式，迎合了地方政府過去一個時期城鎮化建設的擴張需求。重慶市原市長、復旦大學特聘教授、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在一次媒體采訪曾表示，“中國城鎮化率已經超過65%，相當于歐美國家75%的比率，城鎮化的擴張空間已經基本飽和”。

在三條地產紅線的緊箍咒限制下，配套的房地產項目受到限制，運營現金流或遇到很大的壓力，再加上城鎮化的減速等因素影響。文旅小鎮不僅要解決人流的問題，更需要思考的是“人為什么來”這一問題。偉光匯通打造的文旅小鎮缺少真正的IP，沒有真正吸引人的業態和內容，很多項目中的文旅古城同質化現象嚴重，缺少運營最需要的核心吸引物，是人工打造出來的低水平建筑，缺乏靈魂。另外，還需要解決人來了干什么的問題，真正的運營需要強大的產品支撐體系及服務能力，偉光匯通顯然并不具備。

這些對偉光匯通的商業模式勢必帶來嚴重的沖擊。未來，偉光匯通文旅小鎮開發模式必將面臨諸多挑戰。土地是最為稀缺的生產資料，動輒上千畝的開發量一旦失敗，帶給地產政府的將是巨大的資源浪費，偉光匯通狂飆突進下危機四伏，只是希望這個危機不要轉嫁給地方政府和購房者。中國不缺地產商，缺真正的文旅產業者，希望偉光匯通且行且珍惜。

版權聲明

文旅地產；偉光匯通

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