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2024年中國酒店業的核心數據與去年同比，總體上呈現出下降趨勢。具體到不同地區和不同企業，則情況各異，冷暖不同。

相較于2023年，行業前三季度的平均入住率下降了2%；平均房價下降了4%；RevPAR下降了6%。與此同時，上述幾個指標也不及疫情前的2019年。

同行們都了解，僅憑RevPAR單個指標還不能全面反映行業收入的真實情況。據了解，包括餐飲收入在內的其他收入下降的情況似乎更加突出，業內不乏一些這部分收入出現斷崖式下降的酒店。

今年一季度，特別是春節期間，酒店市場出現高歌猛進的良好態勢，曾經令酒店人一度歡欣鼓舞。但進入二季度后業績迅速下滑，到了三季度情況更加惡化，大家年初時的樂觀情緒也出現了明顯的逆轉。

下圖動態反映了截至2024年10月末RevPAR的走勢。

統計數據還顯示，與2023年商務需求萎縮，休閑度假需求上漲的特征做比較，今年不僅周中需求沒有反彈，周末需求也被壓抑。

截止到三季度，在出租率和房價這兩個指標方面，全國各重點城市酒店大體呈現出四種情況：兩個指標同時上漲的只有沈陽；出租率上漲，房價下降的分別是北京、深圳和上海；房價上漲，出租率下降的分別是合肥和廣州，其他城市則是兩個指標同降，其中三亞和長沙的降幅尤為突出。（注意！這里顯示的僅僅是客房收入部分，其他收入的漲跌并沒有含在統計之中）。

不過，與重點城市的降幅形成鮮明對照的是，一些下沉市場酒店的業績則頗為亮眼。除去蘇南區域外，東北地區、西部地區的上漲尤為引人注目。

不久前，浩華管理顧問公司發布了2024年第四季度綜合景氣指數。結果顯示，2024年下半年以來，業內同僚們的信心不僅又重新跌回負值區域，甚至低于三年疫情期間的大部分時段----達到了-37。

受中國市場低迷狀況的拖累，一些國際集團在華業務也出現了負增長。截止到三季度末，最具代表性的RevPAR降幅大多在5%--10%之間。

與中國市場形成鮮明對比的是，2024年全球酒店業增長勢頭強勁。根據仲量聯行提供的數據，前三季度全球酒店RevPAR與2019年相比飆升了13%，總交易額也增長了14%，達到421億美元。

不過，同行們也大可不必對即將過去一年的業績過于悲觀，理由是：

第一，雖然某些主要指標不及2023年和2019年，但降幅總體上還算和緩，特別是與某些困難深重的行業做比較，酒店業還算幸運；

第二，以北京、上海為代表的一線城市，政務、商務活動較2023年有了一定程度的增長，這對提振行業信心起到了一定的積極作用；

第三，雖然整體數據不理想，但行業里也不乏業績逆勢增長的企業，一些上市公司前三季度的核心指標也證明了這一點；

第四，嚴峻的形勢在倒逼行業深入思考、改革求變。一年來涌現了不少創新、突圍的案例，形成了一些行業熱點和亮點。這一過程中，“存量”成為一個高頻詞匯。

一、“存量”成熱點

2024年，由于多種原因，持續了幾十年的依靠大資本、大投入的發展模式已經難以為繼，靠增量謀發展的時代開始謝幕，現實促使人們開始把更多的目光聚焦于存量。于是，“盤活存量”成為旅游業內的一個反復出現的詞匯，酒店業也同樣如此。

酒店業需要盤活的“存量”主體集中于現有的全服務高端酒店，其整體規模大約有一萬余家。

正可謂春江水暖鴨先知！2024年，仲量聯行和浩華顧問公司先后發布了《中國酒店存量資產改造白皮書》和《2024年中國酒店業投資與資產管理白皮書》兩份專題報告。兩大國際專業機構同時大篇幅、全景式地聚焦于存量酒店這一領域，這在過往的年代里并沒有出現過，其中透露出的信號勢必引發行業同行們的注意。

二、“存量”之尷尬

過去四十余年，中國全服務高端酒店先后經歷了政府主導和房地產驅動兩個快速發展時期，并且迅速形成了可觀的規模。四十年后的今天，這些酒店中相當一部分不僅老態盡顯，同時又面臨著專業化、市場化程度很高的中端和經濟型酒店的激烈競爭，以及宏觀經濟下行的壓力。特別是近年來，隨著房地產業的塌陷，加上各級政府緊縮開支，更多的“存量酒店”陷入了空前的困境，出現了前所未有的生存危機。

對此，相關統計數據可以提供佐證。

上圖顯示，在已經過去的2023年，住宿業各細分業態的RevPAR均全面超過了2019年，唯獨傳統的全服務型高端酒店盡顯沉淪。從2024年前三季度的情況看，即使基于2023年很低的基點，傳統全服務酒店的業績依然沒有起色。
2023年，全國數百家五星級酒店的平均RevPAR為347元，而亞朵的這一指標為377元，相差30元；全國所有四、五星級酒店的平均RevPAR為162元，而華住集團的這一指標為242元，相差80元。2024年的全年數據還沒有出爐，但根據前三季度的情況看，差距依舊。

總體上看，全國“存量酒店”設備施舍的老化程度比較嚴重，其經營理念和管理手段的老化程度更甚。很多酒店雖然幾經改造，但不少是在落后理念指導下的實踐，改造后的結果也依然不能適應當下消費者對高端酒店的服務需求。特別是在奢華酒店所營造出的尊享體驗和中端酒店所提供的高性價比的襯托下，傳統全服務酒店老態龍鐘的狀況更是顯得格外刺眼。

三、“存量”之結構

為了不使“存量酒店”簡單地停留在一個籠統的概念上，在此試圖對其作出結構性分析。“存量酒店”大體上可以分為以下幾種類型：第一，老舊招待所及國賓館；第二，上世紀改革開放之初興建的若干全服務高端酒店；第三，隨后遍地開花陸續興建的全服務高端酒店（目前星級酒店的主體）；第四，近十年來興建的奢華酒店。

在這四類存量中，第一類的“存量”改造任務是急迫和繁重的，但出于眾所周知的原因，其絕大多數很難按照市場規律和專業手段來加以操作；第二類“存量”很多都位于經濟發展水平較好，有足夠市場需求的一線和準一線城市，且當年開發建造時多有外資和國際專業機構和人士參與，基因良好，四十余年來不論口碑還是效益都始終保持著較高水準，它們也不是“存量”改造需要重點關注的對象；第四類“存量”具有明顯的后發優勢，基本規避了很多前期開發時頻頻出現的問題，其設備設施也處在當打之年，顯然對改造也沒有什么批量需求。如此看來，只有第三類酒店才是需要盤活和改造的典型“存量資產”。

四、“存量”之病癥

這部分典型“存量資產”具備以下特征：

第一，違背規律。此類酒店所處的城市和區域千差萬別，其中很多酒店的檔次和產品與所在地的市場需求嚴重脫節。從開發建設的背景上看，或是在上世紀八、九十年代由政府主導，以滿足政務活動為導向，以領導偏好為標準；或是在最近二十年由房地產驅動，服從和服務于地產的保值增值，以實現老板們的整體利益為終極目標。

由于以上兩種模式都嚴重違背了酒店行業自身的發展規律，于是，不論是在市場口碑上，還是在經濟效益上，都與后來蓬勃發展的經濟型酒店和中端酒店形成了巨大反差，且在價格上頻頻被有限服務酒店“追殺”。這也是為什么經濟型酒店在度過黃金期，進入平臺期后，仍可以持續健康發展；而全服務高端酒店卻在黃金期結束后，無可避免地迅速滑落進衰退期。

第二，供求錯亂。這種錯亂既有所在地區酒店總供給已經超出了總需求的問題，也有酒店檔次、產品類型與實際需求脫節的問題。原因在于地方領導們總是習慣于按照當地全年的峰值需求量來推動建設酒店；總是習慣于忽略所在地區（城市）的實際市場需求，一味地推動打造五星級酒店，熱衷于盲目地引入國際品牌。

第三，浮夸浮躁。過去四十年全服務高端的酒店開發，一直都在延續著一個傳統，就是十分重視高大、寬敞、氣派，極度地追求大空間、大格局。酒店內面積和空間的浪費幾乎比比皆是，坪效差、能耗高成為通病。

用低俗審美眼界對視覺效果的執著追求，一方面催生出數量可觀的土豪酒店，另一方面也使得酒店體驗性被嚴重削弱，以至于在不少采用昂貴材料裝修出來的高端酒店里，睡眠、洗澡等最基本需求卻得不到最基本的保障。當然還有一些酒店則既不中用，也不中看。

第四，經濟效益不佳。酒店的產品布局不是以市場需求為導向，從而形成了大量的閑置功能和項目，不僅浪費開發成本，同時也加大了運營成本。造成這一局面的原因有的是由于無知，有的是出于功利。

上世紀八十年代末出臺了星級飯店標準，其中一個重要導向就是項目多則得分多，得分越多則星級越高。這一原則既有其道理，也存在著一定的風險。如果在完全市場化的酒店開發環境中，其風險或許能夠得以規避。

不幸的是，過去四十年余年，全服務酒店的開發模式基本上被非專業化、非市場化的力量主導，酒店業發展的自身規律被嚴重忽視。于是，這一風險便轉化成了問題，這在一定程度上抵消了后來酒店人為取得經濟效益所付出的很多艱辛努力。由于效益不佳，不少酒店早已經年久失修。酒店的破舊狀態導致客源進一步流失，從而形成惡性循環。

第五，員工荒日趨嚴重。上世紀八、九十年代，能夠到高檔酒店工作曾經是廣大年輕人的從業夢想，其中一個重要原因就是工資高、福利好。如今，優勢已經轉變成了劣勢，長期勞動力不足導致全服務高端酒店的競爭力逐漸衰退。

基于上述問題來討論對“存量酒店”的盤活和改造，顯然已無法僅將認知停留在以舊換新、以破改好這樣簡單的技術層面，而必須要提高站位，認識到今天的改造是在新的市場發展階段，對“存量酒店”歷史遺留問題的一次系統性糾錯，也是這一群體最終得以走出當下困境的必由之路！

五、“存量”之改造

“存量酒店”改造不僅需要正確的認識，更需要正確的方法，以確保其實踐具有足夠的針對性，做到對癥下藥。由于“存量酒店”的問題成因復雜，形式各異。因此，不可能期望某種放之四海而皆準的統一模式。科學的方法應該是一企一策、一店一策，八仙過海、各顯神通。

但這并不意味著其中沒有共同的規律和規程，對此，仲量聯行和浩華管理顧問公司分別在其《中國酒店存量資產改造白皮書》和《2024年中國酒店業投資與資產管理白皮書》中做出過梳理和提煉。歸納這些理論上的指導以及行業內的一些實踐案例，大體集中在以下幾個方面：

第一，做好重新定位。現有“存量酒店”中有相當一部分定位不清，甚至定位錯誤。因此，首先要搞清楚什么是真正的市場需求，并以此來指導酒店在檔次、類別和產品等方面的改造規劃。在此基礎上，選擇與酒店新的市場定位相契合的品牌。這其中，不同的酒店在檔次方面應該有升有降；在類別方面可以角色更換，如由商務型轉變為社區型或其他；規模上也可以有增有減。實踐已經反復證明，定位若是錯誤，遺禍勢必久遠。

第二，努力提高“三效”。片面追求“高大、寬敞、氣派”，不僅大大地降低了酒店的坪效，同時也連帶性地降低了能效和人效。在這“三效”之中，坪效問題始終居于最為突出的位置。如何科學、合理地讓更多的閑置空間和面積產生出效益，是“存量酒店”改造的“牛鼻子”，必須牢牢抓住。可以斷言，“三效”問題如不能得到根本性地扭轉，“存量酒店”更新改造將在整體上失去其本該具有的意義，傳統全服務酒店群體也將很難真正走出困境，高端酒店的再次振興也不過只是水中之花，鏡中之月。

第三，優化產品布局。提升坪效的努力最終需要通過合理的平面布局和產品選擇予以體現，確定產品的依據不能再繼續沿用符合“領導要求”和“老板偏好”的老舊思維，其唯一的依據只能是市場的需求。從現有“存量酒店”的產權屬性和文化傳統來看，要做到這一點，并非易事。但形勢比人強，面對當下“存量酒店”的突出困境，以及整個經濟環境的嚴峻局面，倒逼機制或許能夠發揮出一定的作用。

第四，組織架構變革。現有“存量酒店”的沉疴不僅反映在面客的前臺，也同時存在于相對隱蔽的后臺。改造實踐中的市場化傾向一經確立，勢必會激發相關酒店在組織架構上的變革需求。這里所說的變革顯然是更深層次的，它包括但又不僅限于人效的提升。“存量酒店”的浴火重生絕不僅僅是硬件設備設施的改變，它也需要組織架構和企業文化的同步提升。

第五，資產管理作為盤活存量的重要一環，其作用越發明顯，需要得到高度重視并予以積極實踐，對此，筆者在過去兩年的年終行業綜述中已多有表達，在此不再贅述。

可喜的是，在即將過去的2024年，“存量酒店”改造并沒有僅僅停留于理論上的探討，行業里已經出現了一些值得關注的實踐，形成了一些具有示范意義的典型案例。這些案例中，既有單體酒店的個例成果，也有一些來自于酒店集團的系列成果。我們還注意到，北京中瑞酒店管理學院已經完成了《酒店存量資產改造》的課程開發，課程對相關報告、白皮書和行業內的探索實踐進行了理論上的歸納和提煉，形成了可以進入課堂的專業教材。

我們有理由相信在即將到來的新的一年里，圍繞著“存量酒店”改造，一定會有數量更多、質量更優的理論成果和實踐案例問世。

六、“存量”與輪回

“存量酒店”在2024年的吸睛度顯然超過了經濟型和中端酒店，但這并不意味著后兩個細分業態乏善可陳。

事實上，進入平臺期的經濟型酒店一直在健康發展，特別是在廣大下沉市場，則更顯得如魚得水。而正處于發展高峰期的中端酒店仍然是風頭無二，市場口碑和經濟效益都達到了很高的水準，對于各大頭部酒店集團而言，更顯示出得中端者得天下的豪邁氣概。中端市場的持續火爆，也引得不少國際大牌紛紛放低身價，尋求與本土企業合作，試圖在這一市場上再分得一杯羹。在這樣的氛圍中，“存量酒店”之所以引人關注，則更多是業界基于戰略高度和長遠角度所做出的判斷——展望不太遙遠的未來，高端市場似乎蘊藏著更多的機會。

回首上世紀八、九十年代，中國的全服務型酒店曾經經歷了可以載入史冊的黃金發展期，同時期還誕生了星級標準和星級酒店，一時間，“星級”超越了酒店行業本身，成為了全社會公認的品質象征，這一勢頭一直持續到世紀之交。

本世紀之初，隨著“錦江之星”和“如家”等品牌的出現，經濟型酒店很快便從星級酒店手中接過了高速發展的接力棒，成就了酒店行業第二個黃金發展期；大約十年前，中端酒店開始萌發并加速發展直至今日，從而形成了中國酒店行業又一道全新的靚麗風景線。

從中國酒店業四十余年來走過的發展周期觀察，星級酒店、經濟型酒店的黃金發展期都在十五年左右。沿用這一規律，中端酒店的黃金發展期很有可能仍將持續五年甚至再長一點的時間。但問題是，五年后又將是哪個細分業態去開創新一輪的黃金發展期？此刻，業內同行們紛紛把目光聚焦到了以傳統全服務型高端酒店為代表的“存量酒店”上來。這既與這一細分業態目前起點低、潛力大有關，也與行業發展的周期性有關。

顯然，“存量酒店”實施改造無疑是高端酒店重新崛起中的一支重要力量，但它或許并不是唯一的力量，我們也同時需要對增量部分給予必要的關注。這里所說的增量，并不是那些接下來基于傳統模式陸續開發出的酒店，而是特指那股于有限服務族群中正在醞釀的向上沖殺的力量。

業界可能已經注意到，一些在有限服務細分領域取得成功的集團，正在嘗試進入高端市場。筆者認為，這種努力是具有積極意義的。因為他們已經取得的很多成功經驗，諸如：重視坪效、強調體驗性、成本控制之道、高效的組織架構、優秀的企業文化等等，恰恰是現有“存量酒店”中極度欠缺的寶貴養分。

當然，有限服務的力量走向高端市場的道路并不會一馬平川，同樣也會面臨著嚴峻的挑戰：如何認識、理解什么是“全服務”和“高端”；如何對此做好詮釋并做出專業化的表達；如何平衡嚴控成本與營造高雅氛圍所需投入之間的關系；酒店產品除了滿足客人感官體驗外，還應怎樣才能滿足他們更高層次的精神需求；對投資高端酒店所需要的更為長期的財務回報周期是否已有足夠的各種準備……凡此種種，都是有限服務力量試圖在進入全服務高端酒店俱樂部之前，必須要完整填寫的一張答卷。

我們真誠期待，成功改造后的存量和圓滿通過答辯后的增量共同攜手為中國高端酒店的復興書寫出美麗華章。

2024年，酒店行業還有一些需要關注的事情：

1.大量酒店提出轉讓意向，但成交者寥寥；

2.國有資本整合酒店的力度空前，但普遍缺乏發展戰略和方向感；

3.國際酒店集團與本土酒店集團的聯姻更加積極，但其結果如何還有待觀察；

4.新版的飯店星級評定標準開始實施，但包括標準、評定在內的飯店星級制度如何順應酒店行業的發展需求，真正能夠助力產業發展還需要深層次的思考和探討；

5.藍海酒店集團被申請破產，酒店，特別是酒店集團的同行們是否從中悟到些什么？

2024年還有一樁不可忽略的事件：這一年，人工智能在多個領域取得了顯著進展，并在實際應用中展現出強大的潛力。相對于互聯網，人工智能無疑會給人類帶來更大的變化，這些變化可能是現在的我們還難以想象的。對此，酒店人需要未雨綢繆，緊密關注，跟上時代。

展望2025年的酒店行業，確實難言樂觀。全球戰亂不斷，地緣政治的角逐已使得全球化的進程岌岌可危；與歐洲的貿易糾紛，特朗普的卷土重來，給本來就困難重重的中國經濟帶來了更多、更嚴峻的挑戰和不確定性。國內經濟下行壓力尚未緩解，消費降級的趨勢還在持續。在這種大背景下，酒店人不應對新的一年寄予不切實際的期望。

但酒店人絕不能，也絕不應躺平！我們能做的就是扎扎實實地把可以做的事情盡全力做好。特別是要在混亂、浮躁的環境中分辨清楚什么是實，什么是虛；哪些具有價值，哪些并無價值；不圖一時熱鬧，但求真正實效。只有這樣，才有可能為終會到來的轉機做好必要的準備。

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